ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΜΕΛΕΤΗ ΣΧΟΟΑΠ ΙΘΑΚΗΣ
Ανταποκρινόμενος στην πρόσκληση του προέδρου του Δ.Σ, θα ήθελα με την επιστολή μου αυτή να διατυπώσω παρατηρήσεις που αφορούν στην υπό έγκριση μελέτη ΣΧΟΟΑΠ του Δήμου μας.
Από την πλήρη ανάγνωση των τευχών και των σχεδίων της μελέτης, μου δημιουργήθηκε η εντύπωση ότι η μελέτη αυτή αφορά κάποιο άλλο νησί στο οποίο παρουσιάζονται τεράστιες οικιστικές συγκεντρώσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές και τα οικιστικά σύνολα εμπλέκονται μεταξύ τους ώστε να μην διακρίνονται τα όρια των πόλεων και των οικισμών με συνέπεια να υπάρχει τεράστια επιβάρυνση στο φυσικό περιβάλλον και προκειμένου να επιλυθεί το τεράστιο αυτό πρόβλημα της υπέρμετρης οικοδομικής ανάπτυξης να προτείνονται μια σειρά μέτρων που οδηγούν σταδιακά στην κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης.
Όμως η μελέτη δυστυχώς αφορά στην Ιθάκη, όπου οι οικισμοί της έχουν σταματήσει να αναπτύσσονται λόγω και των προβλημάτων που έχουν δημιουργήσει μια σειρά πολεοδομικών ρυθμίσεων για τις οποίες θα αναφερθώ παρακάτω, με αποτέλεσμα η μέχρι τώρα ανάπτυξη της να στηρίζεται στην δυνατότητα δόμησης που παρέχουν τα γήπεδα αγροτικού χαρακτήρα που βρίσκονται στην εκτός σχεδίου περιοχή.
Για το λόγο αυτό, όσοι από τους συμπολίτες μας είναι ιδιοκτήτες αγροτικών εκτάσεων φροντίζουν να παρέχουν σε αυτές τις απαραίτητες καλλιεργητικές φροντίδες, ώστε οι εκτάσεις αυτές να διατηρούν τον αγροτικό χαρακτήρα τους και να μπορούν να οικοδομηθούν, αφού μόνο ο αγροτικός χαρακτήρας στην εκτός σχεδίου περιοχή, δίνει και το δικαίωμα δόμησης.
Για την δυνατότητα δόμησης αυτών των εκτάσεών μας , φορολογούμαστε με βάση των ενιαίο φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), επιβαρυνόμαστε με τις δαπάνες διαφύλαξης του αγροτικού χαρακτήρα τους, είτε καθαρίζοντάς τα είτε υποβάλλοντας αιτήσεις χαρακτηρισμού στο αρμόδιο Δασαρχείο Κεφαλονιάς καταβάλλοντας υψηλό κόστος σε μηχανικούς και παράβολα αφού το Εθνικό κτηματολόγιο δεν έχει περάσει από το Νησί μας.
Τα μέχρι τώρα ακίνητα που έχουν οικοδομηθεί είναι ελάχιστα και πουθενά στο νησί δεν παρουσιάζονται οικιστικές συγκεντρώσεις που να επιβαρύνουν το φυσικό περιβάλλον.
Αντίθετα οι κατασκευές προσαρμόζονται σε αυτό, λόγω και του υφιστάμενου νομικού πλαισίου πολεοδομικών ρυθμίσεων ,(Έγκριση αρχαιολογίας Προϊστορικών και κλασικών αρχαιοτήτων, Έγκριση Αρχαιολογίας Νεότερων Μνημείων, Έγκριση Αρχιτεκτονικής επιτροπής του Νησιού, Έγκριση της Δνσης Δασών), εγκρίσεις που απαιτούνται για να εκδοθεί κάθε οικοδομική άδεια στο νησί μας ακόμα και για την πιο απλή κατασκευή στέρνας ή βόθρου.
Επίσης ο νέος οικοδομικός κανονισμός και οι ισχύοντες νομοθετικές διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν επιτρέπουν παράνομες κατατμήσεις μεγάλων γηπέδων αφού επιβάλουν την υποχρέωση τα γήπεδα να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και τυχόν παραχώρηση σε κοινή χρήση εδαφικών εκτάσεων για την διάνοιξη οδών προϋποθέτει την αποδοχή τους από το Δημοτικό Συμβούλιο και επιπλέον δεν επιτρέπουν την κατασκευή υψηλών κτιρίων (ύψος ισογείων κτισμάτων 4μ και διωρόφων τμημάτων 7,5μ).
Επειδή όλα αυτά που ανέφερα παραπάνω αποτελούν την πραγματικότητα για το νησί μας, μου προκαλεί έκπληξη όταν διαβάζω ότι το σενάριο που έχει επιλεγεί για την οικιστική οργάνωση του νησιού μας είναι το «Παρεμβατικό σενάριο» που οδηγεί στην κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης στο μεγαλύτερο μέρος του νησιού μας και επιβάλει επι πλέον απαγορεύσεις όπως οποιασδήποτε μορφής δόμηση σε γήπεδα με κλίση πάνω από 30% ( σχεδόν σε όλο το νησί το ανάγλυφο παρουσιάζει κλίση πάνω από 30%) αλλά και καθολικής απαγόρευσης διάνοιξης νέων οδών όπως και την διαπλάτυνση των υφιστάμενων αγροτικών οδών που οδηγεί εκτός των άλλων και στην καταπάτηση των συνταγματικά κατοχυρωμένων δικαιωμάτων της ελεύθερης πρόσβασης προς τις ακτές αλλά και της νομής των ακινήτων αφού αφαιρείται το δικαίωμα της πρόσβασης σε αυτά και η δυνατότητα της αγροτικής εκμετάλλευσης τους.
Χαρακτηριστικά αναφέρω εδώ:
• Σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.2971/2001 προκειμένου να οικοδομήσουμε σε παραλιακό ακίνητο, επιβάλλεται να δημιουργείται ζώνη παραλίας πλάτους 15 για την διάνοιξη παραλιακής οδού και είμαστε υποχρεωμένοι να παραχωρούμε εδαφικά τμήματα του ακινήτου μας σε κοινή χρήση για τη δημιουργία της ζώνης αυτής. Αντίθετα με τα παραπάνω, η μελέτη ΣΧΟΟΑΠ, απαγορεύει την διάνοιξή του δρόμου που είναι και η αιτία της παραχώρησης τμήματος της ιδιοκτησίας μας. Δηλαδή εμείς υποχρεούμαστε να παραχωρήσουμε σε κοινή χρήση τμήματα της ιδιοκτησίας μας για την διάνοιξη οδού και το ΣΧΟΟΑΠ απαγορεύει την διάνοιξη και την χρήση.
• Επικαλούμενη δήθεν προβλήματα γεωλογικής αστάθειας απαγορεύει την διάνοιξη του δρόμου Λεύκης- Αϊ- Γιάννη και αναστέλλει το διάταγμα καθορισμού των ορίων και των όρων δόμησης του. Δηλαδή ο Αϊ- Γιάννης κακώς υπάρχει εκεί. Εάν όμως όντως υπάρχουν προβλήματα γεωλογικής αστάθειας θα έπρεπε οι μελετητές πρώτα από όλα να ενημερώσουν την αρμόδια πολεοδομία για να αναστείλει τις οικοδομικές εργασίες που εκτελούνται από επιφανείς συμπολίτες μας στην περιοχή αυτή μέχρι την σύνταξη της γεωλογικής μελέτης για την θεμελίωση των κατασκευών τους.
• Προβλήματα γεωλογικής αστάθειας επίσης επικαλείται η μελέτη για να απαγορεύσει την δόμηση στην περιοχή του Πισω Αετού. Όμως όλοι γνωρίζουμε ότι στην περιοχή αυτή είναι σε εξέλιξη η εργολαβία κατασκευής του Λιμανιού και ότι απαιτήθηκαν τόνοι εκρηκτικών για την εκσκαφή των σκληρών ασβεστολιθικών πετρωμάτων για την δημιουργία της χερσαίας ζώνης του.
• Στο ανατολικό άκρο της παραλίας Γιδάκι πρόσφατα υπήρξε μεγάλη κατάπτωση εδαφικού τμήματος έκτασης 6 στρεμμάτων κατακλύζοντας την ακτή με τόνους από χώματα. Εκεί δεν εντόπίστηκε γεωλογική αστάθεια και η περιοχή κρίνεται κατάλληλη για τουριστική ανάπτυξη?
• Πλέον των παραπάνω και στις πέντε περιοχές που κρίθηκαν κατάλληλες για τουριστική ανάπτυξη προτείνεται μόνο η κατασκευή ξενοδοχείων μέχρι 120 κλίνες αυξάνοντας την αρτιότητα σε 15 στέμματα και περιορίζοντας τη δυνατότητα κατασκευής κατοικιών (ισόγεια κτίσματα 140μ2) σε γήπεδα 8 στρεμμάτων. Όμως οι περιοχές αυτές δεν είναι κατάλληλες για κατασκευή ξενοδοχείων για τους εξής λόγους: α) σύμφωνα με τις προδιαγραφές του ΕΟΤ για να κριθεί κατάλληλο ένα γήπεδο για την κατασκευή ξενοδοχείου θα πρέπει το γήπεδο με τελεσίδικη πράξη της αρμόδιας Δνσης Δασων να χαρακτηρίζεται αγροτικό, ενώ στις περιοχές αυτές επικρατεί ο δασικός χαρακτήρας.
β) θα πρέπει η πρόσβαση στο γήπεδο να γίνεται μέσω δρόμου πλάτους 5 μ ο οποίος θα πρέπει να συνδέεται με το οδικό δίκτυο της πόλης με δρόμο καλής βατότητας ενώ οι περιοχές αυτές δεν έχουν πρόσβαση στο οδικό δίκτυο της πόλης μεσω δρόμων καλής βατότητας.
γ) θα πρέπει επίσης να παρέχεται η δυνατότητα σύνδεσης με το δίκτυο ύδρευσης (όλοι γνωρίζουμε τις περιορισμένες δυνατότητες του δικτύου ύδρευσης της πόλης μας)
Συνεπώς και στις περιοχές αυτές για τους λόγους που προανέφερα ξενοδοχεία δεν μπορούν να κατασκευασθούν.
Τι μένει λοιπόν από την μελέτη ΣΧΟΟΑΠ μόνο η γενική απαγόρευση για ανέγερση κατοικιών στο μεγαλύτερο μέρος του νησιού και ο περιορισμός της δυνατότητας δόμησης κατά 70% στις άλλες περιοχές. Και όλα αυτά στο όνομα της Ανάπτυξης που την ακούμε και δεν την βλέπουμε.
Αλήθεια ποιος αποφάσισε για την επιλογή αυτού του έντονα παρεμβατικού σεναρίου και έδωσε την εντολή για την περεταίρω επεξεργασία του από τους μελετητές ώστε να μας το παρουσιάζουν σήμερα;
Ο Δήμαρχος; το Δημοτικό Συμβούλιο; η τεχνική υπηρεσία που δεν έχουμε;
Oι κύριοι μελετητές δεν το διευκρινίζουν στα κείμενά τους!!
Όμως οι αποφάσεις αυτές για να είναι για το καλό του τόπου θα πρέπει να λαμβάνονται ανοιχτά σε συνεδριάσεις των οργάνων του δήμου και όχι πίσω από κλειστές πόρτες γραφείων με κύκλους τηλεφωνημάτων.
Κύριοι εάν εφαρμοσθούν οι πολεοδομικές ρυθμίσεις της μελέτης ΣΧΟΟΑΠ τότε το νησί μας θα αποκτήσει πολλά από τα χαρακτηριστικά της ζώνης των ακατοίκητων Νησίδων-Βραχονησίδων .
Και τότε ίσως έλθουν οι πολυδιαφημιζόμενοι επενδυτές άλλοι με το όνομά τους και άλλοι με γενικούς χαρακτηρισμούς όπως ¨ Αυστραλοί ,Εγγλέζοι, Ρουμάνοι, ¨ να αναπτύξουν μία από τις περιοχές στην Ιθάκη ανεξάρτητα από τις προβλέψεις του ΣΧΟΟΠ μέσω της διαδικασίας φαστ τρακ υπό την μορφή σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων που δεν είναι τίποτε άλλο από την κατασκευή μιας κεντρικής ξενοδοχειακής μονάδας και γύρω από αυτήν πολυτελής βίλες προς πώληση με την μέθοδο της ιδιωτικής ρυμοτομίας. Και καλώς να έλθουν αλλά όχι με αυτές τις προϋποθέσεις δηλαδή κανείς εκτός από αυτούς να μην μπορεί να κατασκευάσει βίλα στο νησί αφού με τις δυνατότητες που τους δίνει η διαδικασία φαστ τρακ δεν τους δεσμεύουν οι πολεοδομικές ρυθμίσεις του ΣΧΟΟΑΠ ουτε οι γενικότερες Πολεοδομικές ρυθμίσεις και μπορούν επίσης να εκχερσώνουν δασικές εκτάσεις να κατασκευάζουν ιδιωτικά λιμάνια και ελικοδρόμια για να εξασφαλίζουν την πρόσβαση σε αυτές παρακάμπτοντας τα δίκτυα της πόλης.
ΚΥΡΙΟΙ ΜΠΡΟΣΤΑ ΣΤΗΝ ΕΥΘΥΝΗ ΠΟΥ ΑΝΑΛΑΜΒΑΝΕΤΕ ΕΝΑΝΤΙ ΤΟΥ ΚΙΝΔΥΝΟΥ ΕΚΜΗΔΕΝΙΣΜΟΥ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΩΝ ΣΥΜΠΟΛΙΤΩΝ ΜΑΣ ΣΑΣ ΕΝΗΜΕΡΩΝΩ ΟΤΙ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΙΣ ΠΡΟΔΙΑΓΡΑΦΕΣ ΠΟΥ ΟΡΙΖΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΥΠΟΥΡΓΙΚΗ αποφ-9572/1845/00 (ΦΕΚ-209/Δ/7-4-2000), κατά το δεύτερο στάδιο γίνεται η λεπτομερής επεξεργασία του ΓΠΣ ή του ΣΧΟΟΑΠ, με βάση την πρόταση η οποία θα προκριθεί από τη διευθύνουσα υπηρεσία
Δηλαδή με απόφαση της διευθύνουσας υπηρεσίας γίνεται η επιλογή του σεναρίου της β φάσης της μελέτης. Η διευθύνουσα υπηρεσία είναι η τεχνική υπηρεσία του Δήμου μας της οποίας προΐσταται ο Δήμαρχος άρα η απόφαση αυτή θα πρέπει να έχει την υπογραφή του Δημάρχου μας .
Εάν δεν υπάρχει αυτή η απόφαση δεν είναι νόμιμο να παραληφθεί η μελέτη και να εγκριθεί από το Δημοτικό Συμβούλιο.
Θα πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της και να κληθούν οι μελετητές να διατυπώσουν και δεύτερο σενάριο οικιστικής οργάνωσης του νησιού μας που κατά την άποψή μου θα πρέπει να περιλαμβάνει και τις εξής ρυθμίσεις:
1. Να ενταχθούν στο σχέδιο παραλιακές περιοχές του Νησιού ως περιοχές παραθεριστικής κατοικίας με χαμηλούς συντελεστές δόμησης ώστε μέσω της διαδικασίας εισφορών σε γη και χρήμα να εξασφαλισθούν οι απαραίτητοι κοινόχρηστοι χώροι στην παραλιακή ζώνη και να επιτευχθεί η ασφαλής στάθμευση, η άνετη πρόσβαση και τελικά η αναψυχή όλων των πολιτών και των επισκεπτών μας.
2. Για το Βαθύ και την Λεύκη των οποίων τα σχέδια πόλης έχουν εγκριθεί από το 1954 και δεν έχουν ακόμα εφαρμοσθεί και επειδή σύμφωνα με τις διατάξεις το νέου Νόμου 4315/2014, έχει αρθεί η δέσμευση απαλλοτρίωσης των τμημάτων των ιδιοκτησιών από τις οποίες προβλέπεται η διάνοιξη των δρόμων και πλέον απαιτείται από κάθε ιδιοκτήτη να επωμισθεί τις διαδικασίες που προβλέπονται (πράξεις αναλογισμού και μεμονωμένη πρόταση τροποποίησης του σχεδίου με παράλληλη δέσμευση τμημάτων του οικοπέδου του ως εισφορά σε γή), χρονοβόρες, επίπονες και με μεγάλο κόστος, προτείνω να υπαχθούν στις διατάξεις του άρθρου 13 του ν.1337/83, να αναθεωρηθεί το σχέδιο πόλης τους με βάσει τις διατάξεις του άρθρου αυτού και να καθορισθούν τα πυκνοδομημένα και αραιοδομημένα τμήματα των οικισμών αυτών και στα αραιοδομημένα να επιβληθούν εισφορές σε γη και χρήμα ώστε να εξασφαλιστούν οι απαραίτητοι κοινόχρηστοι χώροι για την εύρυθμη και ασφαλή λειτουργία τους. 3. Ειδικά για το Βαθύ η εξεύρεση κοινοχρήστων χώρων καθίσταται πλέον επιτακτική αφού μετά την μεταφορά του λιμανιού στον Πίσω Αετό, ολόκληρος ο φυσικός κόλπος έχει μετατραπεί σε τουριστικό λιμάνι που δέχεται σημαντικό αριθμό σκαφών ειδικά κατά τους μήνες της τουριστικής περιόδου, ο αριθμός των καταστημάτων εστίασης και εξυπηρέτησης αυξάνεται με παράλληλη κάλυψη των πεζοδρομίων με τραπεζοκαθίσματα με συνέπεια η έλλειψη πεζοδρομίων και πεζοδρόμων σε συνδυασμό με την κυκλοφορία των οχημάτων και την έλλειψη επαρκών χώρων
στάθμευσης να δυσκολεύουν τόσο την ζωή των κατοίκων της πόλης μας αλλά και των επισκεπτών της.
4. Πρέπει καθορισθούν οι υποδοχείς των χρήσεων επαγγελματικών αποθηκών, επισκευής αυτοκινήτων και σκαφών, μάνδρες οικοδομών κλπ σε περιοχές κοντά στο νέο Λιμάνι και να δοθεί χρονοδιάγραμμα απομάκρυνσής τους από τον πολεοδομικό ιστό της πόλης . Με αυτό τον τρόπο θα αποσυμφορηθεί η πόλη από την κίνηση βαρέων οχημάτων και θα πάψει ο χερσαίος χώρος του καταφυγίου τουριστικών σκαφών που κατασκευάσθηκε από τον ΕΟΤ και παραχωρήθηκε στον Δήμο να χρησιμοποιείται παρανόμως ως χώρος επισκευής και συντήρησης σκαφών.
5. Να γίνει τροποποίηση της μελέτης χωροθέτησης του καταφυγίου τουριστικών σκαφών και να προβλεφθεί χώρος αναψυχής και εξυπηρέτησης των επισκεπτών.
6. Για τον Παραλιακό οικισμό στις Φρίκες θα πρέπει να γίνει η χάραξη του νέου Αιγιαλού, που σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις επιβάλλεται να καθορισθεί μετά την κατασκευή των νέων λιμενικών έργων. Ο χερσαίος χώρος που δημιουργείται μεταξύ παλαιού και νέου αιγιαλού να διατεθεί νόμιμα ως κοινόχρηστος χώρος του οικισμού
7. Παράλληλα η γραμμή της παραλίας που μέχρι σήμερα ρυμοτομεί τα περισσότερα σπίτια του οικισμού να καθορισθεί στην διαμορφωμένη γραμμή δόμησης κατ΄ εφαρμογή των διατάξεων του Νομου 2971/2001.
8. Τέλος εάν διαπιστωθεί η ανάγκη σε περιοχές του νησιού να επιβληθούν επι πλέον περιορισμοί στην δόμηση οι περιοχές αυτές να καθορισθούν σε συνεργασία με την Αρχαιολογική Υπηρεσία και το Δασαρχείο.
Είμαι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε διευκρίνηση ή πληροφορία .
ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΚΟΝΤΟΔΑΙΜΩΝ
ΤΟΠΟΓΡΑΦΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ
